Skånegårdar – 60 år
1966 grundade lantbrukets föreningsrörelse mäklar- och auktionsfirman Skånegårdar AB för att höja nivån på förmedlingen av jord- och skogsbruksfastigheter.
Tidigare hade män med förtroendeuppdrag ute i bygderna utfört dessa sysslor på ett utmärkt sätt, men efter hand som fastighetsförmedlingar utan kunskap om lantbruksbranschen och avstånden mellan köpare och säljare ökade behövde transaktionstjänsterna professionaliseras.
Det var Föreningsbanken som tog initiativet och medgrundare var även Skånska Lantmännen, Södra Skogsägarna, Skånemejerier m fl. Till VD utsågs Föreningsbankens internrevisor Eric Jobring och huvudkontoret förlades i Kristianstad varefter filialer etablerades i Hörby, Lund och Ängelholm. Senare förvärvades Rydbecks Fastighetsförmedling i Växjö och då kompletterades logotypens korsvirkeshus med en gran. Logotypens skapare ligger även bakom Skånemejeriers mjölkförpackning som på sin tid hade samma typsnitt.
Verksamheten utvecklades snabbt och snart fanns det som mest 14 medarbetare. Dock föreslogs det att Skånegårdar skulle fusioneras med Sverige Fastigheter, som startats av Föreningsbanken, men det ville inte Jobring och han fick då köpa ut bolaget och flyttade verksamheten till Lund. Jobring drabbades av sjukdom och då jag tog över verksamheten den 1 september 1981 var uppdragen få och till stor del blev det att bygga upp företaget på nytt. Jag knöt agronomen Anders Jönsson i Revinge till verksamheten och relativt snabbt började kunderna återvända eftersom Skånegårdar var välkänt och hade gott renommé.
Nya tidens prospekt
Efter hand anställdes välutbildade medarbetare såsom agronomer, lantmästare, skogsmästare och en jurist och vi var först med att göra riktiga prospekt med så mycket fakta om fastigheten som möjligt. Vår ambition är att prospektet ska vara så fullödigt att köparen kan sitta hemma och bilda sig en klar uppfattning om gården och också på underlaget kunna göra en egen kalkyl för förvärvet. Lantbruksnämndernas prisprövning gav oss idén att i varje prospekt bilägga en värdering med varje ägoslag för sig, vilket vi fortfarande är ganska ensamma om. Det gav oss kraft att i högre instans överklaga Lantbruksnämndernas avslag och vi möttes av respekt hos både myndigheter och kunder.
De flesta av våra konkurrenter har tagit efter flera av våra metoder och i stort sett har alla fastighetsmäklarföretag i lantbruksbranschen idag välutbildade och kompetenta medarbetare, vilket jag tycker att hela branschen ska vara stolt över.
En mäklares vardag
Med 45 år på Skånegårdar kan det vara intressantmed en återblick och berätta lite om en mäklares vardag. Det är inget 8 till 17 arbete utan egentligen har jag varit i ständig tjänst under dessa 45 år, med undantag av några korta utlandsvistelser innan mobiltelefonen kom. För att psykiskt klara av att alltid stå till förfogande krävs en god sömn, men det är ändå inte ovanligt att vakna vid fyratiden på natten och komma att tänka på hur en paragraf ska formuleras för att undvika en framtida tvist eller dylikt.
Jag minns både påsk- och pingstaftnar som reserverats för slutförhandlingar och avtalsskrivningar och en kollega fick för några år sedan ställa upp en julafton för att få en affär i hamn. Telefonsamtal och förhandlingar kan ske vid ledigheter, på resor med tåg, på flygplatser och till och med nattetid som vid ett tillfälle då vi var i Sydamerika.
Skånegårdars VD Ann Knutsson och vice VD Gustaf Magnusson-Kroon
Affärens höjdpunkter
Belöningen är den tillfredsställelse som varje affär ger. Det är i varje affär två höjdpunkter: intaget och då förmedlingsuppdraget ges samt avtalssigneringen efter slutförhandlingen. Däremellan är det en lång körsträcka med hårt arbete, en del besvikelser men naturligtvis även ljusglimtar. Varje intag är lika spännande. Att se gården och hur den är organiserad, att träffa säljaren och höra denne berätta om sin tid på gården. Det är viktigt att då ta den tid som krävs och bygga förtroende hos säljaren. Jag brukar ha som målsättning att ta med mig och axla säljarens bekymmer och oro inför försäljningen då jag lämnar gården.
Att bygga relationer med såväl säljare som köpare och andra spekulanter är mycket stimulerande. De som inte kommer till skott i en viss affär återkommer ofta i en annan och då kan man med den kännedom vi har om denne och det förtroende vi skapat förkorta processen och underlätta förhandlingen. Förmågan att bedöma en presumtiv köpare är också viktigt. Att ställa frågor om personen, bakgrund, ekonomiska förutsättningar mm. En korrekt analys av en köpare kan, om den inte är positiv, nedbringa den tid man annars skulle lägga på denne och vi har under årens lopp lyckats avslöja ett antal bedragare. Att under en visning föra ett ekonomiskt resonemang med en köpare kan ge information om huruvida denne kommer att klara av att ta hand om gården som är till salu. Då är det viktigt att kunna hantera huvudräkning och om även köparen gör det känns det tryggare att ingå en affär.
En förhandling är inte vilket möte som helst. Det gäller att vara förberedd och sätta upp mötesordningen, dels för att skapa stringens och få med alla punkter och dels att förhandlingen ska leda till ett avslut och överenskommelse. Varje affär ska ses för sig själv. Vissa köpare lockar med följdaffären om vi väljer honom eller henne, men det har aldrig påverkat oss eftersom det kanske skulle missgynna säljaren. Då en budgivning är klar och den högstbjudande vaskats fram brukar vi låta ärendet vila under natten för det är inte ovanligt att en budgivare som har lagt sig återkommer på morgonen efter och höjer sitt bud efter en sömnlös natt. Ibland händer det också att den högstbjudande hoppar av. Då är det bra att affären inte avslutats.
Den ångerfulle direktören
Runt millennieskiftet hade vi en trevlig skogsfastighet i Blekinge till salu: sjöläge och en stor representativ mangårdsbyggnad. En sen kväll avslutade vi budgivningen som stod mellan en lokal storbonde och en direktör uppifrån landet med rötter i trakten kring gården. Storbonden tog hem budgivningen och det konfirmerades under kvällen efter säljarens acceptans. Morgonen därefter var mobiltelefonen full med meddelanden från den ångerfulle direktören som sade sig vara beredd att höja sitt bud eftersom han aldrig skulle finna en så passande egendom igen. Jag framförde att affären var accepterad och inget att göra. Emellertid stod han på sig och jag sade att jag ska se vad jag kan göra. Kort därefter ringde storbonden och framförde att han hade förköpt sig och ville dra tillbaka sitt bud. Han tyckte inte han hade användning för de fina byggnaderna. Jag lovade att försöka lösa situationen vilket ju i det läget var mycket lätt. Båda kontrahenterna blev mycket nöjda. Varje dag är spännande och man vet aldrig vad som kan hända. Det gäller att inte ha en fulltecknad kalender för att snabbt kunna ta sig an ett nytt och intressant uppdrag.
Under mina 45 år på Skånegårdar har vi hanterat ca 6 000 försäljningar och ännu fler värderingar. Allt har vi arkiverat och det snart överfulla arkivet besöks i stort sett varje dag då en fastighet efter ett antal år ska omvärderas eller säljas. Det blir allt vanligare att vi får i uppdrag att göra retroaktiva värdeuppskattningar vid arvskifte eller dylikt och då är det tryggt att kunna titta i ett antal referensfastigheter från den tiden och därigenom öka precisionen i värderingen. Konjunkturerna har växlat med både ner- och uppgångar.
Den första var svarta måndagen den 19 oktober 1987 som resulterade i nedgång på börsen med 40 procent på två veckor. Jag befann mig den första veckan på ett yuppiekontor i Stockholm där en yuppie iförd vit skjorta med ärmhållare och i halsen lösgjord slips frågade vad jag begärde för skogen på Hallandsåsen. 1,9 Mkr, svarade jag. ”Å fan, det var vad jag förlorade på börsen igår!” Det blev ingen affär den gången… Marknaden vände den gången snabbt och vi hade ett bra avslut på 1980-talet och det förestående decennieskiftet inte minst, beroende på att prisprövningen avskaffades och kravet på jordförvärvstillstånd för fysiker försvann.
Ett oerhört slöseri
Nästa stora kris kom hösten 1992 då styrräntan sattes till 500 procent. Marknadsvärdena föll och det var i stort sett omöjligt att få banklån. Det som räddade oss då var försäljningarna av Domänverksgårdarna då vi förde ett 40-tal sådana affärer i hamn. De skulle säljas till varje pris och i slutet av året fick vi instruktioner att sänka priset tills affär kunde komma till stånd före årsskiftet. Ett oerhört slöseri med statens medel men köparna, i regel sittande arrendator, kunde känna sig nöjda och värdestegringen på dessa gårdar ligger på dags dato kring tio gånger. Krisen varade ända fram till 1995 för att i slutet på det året efter vårt inträde i EU vändas till en väldig uppgång som varade ända fram till mars 2000.
I slutet av 1999 såldes många fastigheter eftersom det var sista året de gamla reavinstskattereglerna gällde. Då rådde aktiehysteri efter en uppgång på fyra år med 700 procent och många säljare satte direkt in de frigjorda medlen på börsen men den 6 mars år 2000 sprack IT-bubblan och under de två följande åren försvann 60 procent av börsvärdet. Så hårt drabbades inte markvärdena, utan nedgången var mycket kortvarig och priserna steg i god takt ända fram till oktober 2008 då vi fick en finanskris. Återigen en tid med få affärer tills marknaden redan våren 2009 vände. Därefter utvecklades priserna i en hög och jämn takt ända fram till den 24 februari 2022, troligen den längsta högkonjunkturen för fastighetsbranschen någonsin, hela 13 år!
Efter det att den värsta räntechocken fram till 2024 lagt sig har marknaden för jord- och skogsfastigheter klarat sig förvånansvärt bra. Under dessa 45 år sedan 1981 har vi således upplevt fem kraftiga nedgångar och i stort sett stiltje på fastighetsmarknaden. Dock har vi tack vare vårt fastighetsinnehav haft nettointäkter som hjälpt oss att under varje lågkonjunktur behålla den kompetenta personalstyrkan som kommit väl till användning vid de snabba återhämtningarna i branschen. Om morgondagen vet vi ingenting och det ligger i varje kraschs orsak att vi inte kan förutse den. Hade vi kunnat det skulle den kunna undvikas!
Dag Magnusson
Styrelseordförande, Civilekonom
