Dag Magnusson reflekterar
I år är det 35 år sedan marknaden för jord-och skogsbruksfastigheter släpptes helt fri. Prisprövningen upphörde 1988 och förvärvstillstånd för fysiska personer upphörde vid utgången av år 1990. Förvärvslagstiftning kom till efter andra världskriget och skärptes väsentligt med prisprövningen 1979. Lagstiftningen hade sin grund, och påstådda legitimitet, i att jordbrukspriserna var reglerade och fastställdes i förhandlingar mellan staten och lantbrukets intressenter. Virkespriserna var fria men ändå kom skogsfastigheterna att omfattas av pris- prövningslagen.
När jag tog över Skånegårdar 1981 tillämpades lagarna med stor frenesi av Lantbruksnämnderna som var knutna till Länsstyrelserna. Där satt agro- nomer och lantmästare som statliga tjänstemän, kontrollerade varje köp och bedömde om köparen hade relevant utbildning, om fastigheten kanske skulle säljas till en granne i rationaliseringssyfte eller om priset höll sig inom ramen för de av staten fastställda normerna för s k ”avkastningsvärde”. Vi aktörer på marknaden fick finna oss i flera person- liga möten med lantbruksnämnderna där köparen och mäklaren underdånigt skulle försöka påverka beslutsfattarna att bevilja tillstånd. Det var förnedrande och det var framför allt Centerns och Socialdemokraternas ledamöter som i tveksamma fall genomdrev avslag.
Vi på Skånegårdar drev kampanjer mot regleringarna och överklagade avslagen till högre instanser. De statliga prisprövningsnormerna var en Författning och vi lärde oss den och kunde med såväl agrara som ekonomiska kompetenser ifrågasätta tjänstemännens beräkningsmetoder och lyckades i högre instanser vinna flera ärenden. En tjänsteman i Lantbruksnämnden i Malmö dristade sig t o m att fråga mig varför jag som var så ekonomiskt kunnig kunde välja ett simpelt mäklaryrke!
Årsskiftet 1990/91 upphörde tillståndsprövningen och marknaden blev fri. Den fria marknaden har visat sin kraft genom att rationaliseringen inom jord- och skogsbruket tog väldig fart och aldrig har varit så snabb och framgångsrik som efter 1990. Byråkraterna på Länsstyrelserna fick andra arbetsuppgifter men hade säkert en tynande tillvaro fram till dess att vi blev medlemmar i EU och nya stödsystem krävde administratörer och tillsyn. Emellertid har jag ofta tänkt på hur dessa tjänstemän upplevde sin situation efter prövningens upphörande då de kunde se att marknaden fungerade och att gårdarna efter försäljningarna hamnade hos lämpligare brukare än de som av Lantbruksnämnden favoriserades av främst arron- deringsmässiga skäl. Jag vill nu, om någon av dessa prisprövande tjänstemän fortfarande lever, fråga dem varför de med så fina utbildningar kunde välja så simpla och onödiga tjänstemannakarriärer?
RÄNTAN OCH RIKSBANKEN
Vi i mäklarbranschen befinner oss längst fram i marknadens verklighet och många av oss har utvecklat sanningsenliga känslospröt. Därmed kan vi också bedöma hur marknaden reagerar på Riksbankens ränteändringar. T ex höjde Riksbanken styrräntan sommaren 2008 alldeles före den stora krisen i oktober samma år och räntan sänktes våren 2015 då vi noterade att marknaden fungerade väl, på gränsen till att vara överhettad. Efter inflations- chocken 2022 höjdes räntan drastiskt och sänkningarna har dröjt och kommit senare än nödvändigt. Tillväxten har varit negativ, hushållen är försiktiga och arbetslösheten är hög. Normalt sett skulle den nuvarande räntan inte vara tillbakahållande utan i ett historiskt perspektiv till och med behaglig.
Emellertid har Riksbanken genom att under ett antal år hålla sig med negativ styrränta blåst upp värdena på realtillgångarna/fast egendom till svindlande värden. En mera måttfull räntepolitik där utlånings- räntorna legat en eller två procent över inflationen, dvs på mellan två och tre procent i stället för den tidigare låneräntan på 1-1,5 procent som rådde 2015- 2021, hade hållit tillbaka de kraftiga uppgångarna på fastigheter så att fastighetsvärdena skulle ha toppat på 2/3-delar av de värden som rådde i början av 2022.
Att som Riksbankschef inte se den utvecklingen, eller anse att det inte är Riksbankens uppgift att beakta detta, är att utsätta banksystemet för en oerhörd risk. Hade fastighetsvärdena varit ca 30 procent lägre hade skulderna hos dem som expanderat under de senaste åren kanske varit drygt hälften av dagens och då hade vi med en ränta på tre till fyra procent kunnat ha en ekonomi i balans.
En av de stora nationalekonomerna i Lund var professor Knut Wicksell som i början av 1900-talet lanserade tanken på den ”naturliga räntan”. Vi har den nominella räntan som en låntagare betalar till långivaren, den reala räntan som är skillnaden mellan den nominella räntan och inflationen, styrräntan eller reporäntan som Riksbanken fastställer och den naturliga räntan som är den reala räntan som råder om resursutnyttjandet i ekonomin är normalt och förväntas fortsätta att vara normalt i framtiden. Under tidigare nämnda år 2015 till 2021 hade vi en negativ realränta eller en realränta som var noll. Den har rubbat balansen i fastighetsekonomin!
Vad är då ett normalt resursutnyttjande i ekonomin? Det är samverkan mellan arbete, kapital och natur- resurser som tillsammans skapar Bruttonational-produkten. Strävan är att ha en jämn konjunktur hela tiden och den torde väl motsvara en BNP-ökning med 1,5 till tre procent per år, varvid realräntan skulle vara densamma?
Prognosen i början av året var att räntan skulle sänkas succesivt under innevarande år, men så kom Trump till makten och skapade obalanser i ekonomin som snarare ledde till risk för höjda räntor. Nu lever vi i en väntan om vad som kommer att hända med tullarna strax efter halvårsskiftet och det innebär att tillväxten och investeringarna avtar i avvaktan på hur det blir. Arbetslösheten är hög och jag tror att räntorna kommer att sänkas för att få fart på investeringarna och ekonomin. Kronan har stärkts med nästan 10 pro- cent sedan årsskiftet. Min bedömning är att vi i slutet av året kommer att ha en marknadsränta på 2,75 till tre procent, dvs en rätt behaglig nivå.
EU:S SKOGSDIREKTIV
Skogen har hamnat i centrum inom bl a klimat- debatten och många ropar på regleringar och skärpta krav. EU:s skogsdirektiv har utarbetats och drivits igenom av centraleuropeiska politiker utan kännedom om de skogliga förhållandena i Sverige, Norge och Finland. Österrike stod på samma sida som vi i debatten men där svek en EU-parlamentariker och röstade för den produktionsfientliga linjen. Emellertid kommer det att dröja innan de nya reglerna kan implementeras. De kan i korthet sammanfattas:
» Alla gammelskogar ska sparas för fri utveckling. Dock är definitionen oklar.
» Hyggesfria metoder ska lyftas fram som framtidens skogsbruk.
» Kalhyggesbruk ska undvikas.
» Markkompaktering ska undvikas och därmed olämpliga maskiner.
» Ett ersättningssystem tas fram för att ge markägare kompensation för ekosystemtjänster. Vidare ska markägare få ersättning för att avstå brukande på sina marker eller för att restaurera skogen.
Svenska skogsbranschen har varit starkt kritisk till direktiven, liksom många länder med ett aktivt produk- tionslantbruk. Det nyligen presenterade delbetänkan- det från Skogsutredningen vittnar om en tillnyktring i synen på det svenska skogsbruket. Utredaren är tillsatt av Regeringen och med nuvarande majoritet i Riks- dagen kan nog många förslag genomdrivas. Risken är dock stor att vi vid ett regeringsskifte 2026 kommer att se nya förslag på skärpningar och inskränkningar i hur skogsbruket ska bedrivas. Det känns som att miljö- aktivister och vänstern långsiktigt kommer att gå ut som segrare.
Utredaren föreslår förenklingar i avverknings- anmälningarna, att de ska godkännas snabbare och inte kunna överklagas av t ex Naturskyddsföreningen eller fria miljöaktivister. Vidare ska markägaren erhålla ersätt- ning om en avverkning stoppas och att ersättning ska utgå med ett påslag om 25 procent av marknadsvärdet. Det låter bra, men låt oss titta på de långsiktiga konse- kvenserna av detta.
Skogsproduktionen skulle sannolikt reduceras till förfång för sågverks- och pappersindustrin. Det kan kort- siktigt leda till högre avräkningspriser för skogsägaren men långsiktigt utarmar det skogsindustrin och investeringsincitamenten att utveckla branschen och produktiviteten till skogsägarnas förfång.
Marknadsvärdet på skogen ska motsvara vad den är värd vid en försäljning av marken men f n är virkes- priserna så höga att en avverkning i princip ger samma netto för mogen skog. Eftersom så är fallet borde ersättning också erhållas för bortfallet av framtida intäkter på marken.
En skogsägare får avslag på en avverkning på säg 10 ha och 4 000 m³sk och erhåller en ersättning på 3,2 Mkr + 25 procent, dvs 4 Mkr. Den drabbade kan välja mellan att sätta den i Ersättningsfonden eller skatta fram den. Eftersom det fanns en önskan om avverkning kanske vederbörande väljer att skatta fram den eller för att täcka räntor över en längre period via skogskontoinsättningar.
”Kommande generationer kommer att bli förlorarna”
Efter 10 år är inkomsterna förbrukade och de 10 hektaren är inte längre produktiva för ägaren. Kommande genera- tioner går miste om tillväxten och om 60 år är den arealen fortfarande värdelös, till skillnad från om den hade återplanterats efter den ursprungligen tänkta avverkningen. Den hade då återigen varit värd minst 3,2 Mkr i dagens penningvärde. Ersättningen utgår med skogens värde + 25 procent, men inte för den framtida tillväxten. Kommande generationer kommer att bli förlorarna och värdeökningen på den impro- duktiva marken uteblir.
Väljer skogsägaren att skaffa ersättningsskog, och detta blir en allmän trend, kommer efterfrågan att öka och driva upp mark- och skogspriserna. Vidare kan det bli fråga om långa avstånd och därmed reducerad rationalitet utifrån samma argument som ligger till grund för dagens krav på att erhålla rationaliseringsintyg.
Sammantaget anser jag att ersättningen till skogs- ägaren skulle utgå med ett belopp som samman- faller med avverkningsnettot på skogen + 25 procent och därefter med ett årligt belopp som uppgår till tillväxten i m³sk x ett genomsnittligt netto över tiden, f n med ca 500:-. Det skulle ge mellan 3 000:- och 5 000:-per ha och år beroende på boniteten.
VÄDRET
Den 14 november 1854, mitt under Krimkriget, drabbades Svarta Havet av en fruktansvärd storm som mer eller mindre utplånade de brittiska och franska flottorna. Några dagar senare fick man höra att det varit en liknande storm i Medelhavet och började fundera över om det kunde ha varit samma oväder. Det väckte tanken på att man skulle börja samla in uppgifter om vädret i olika delar av världen och sammanställa prognoser utifrån vindar, lufttryck m m. Insamlingen var möjlig då tele- grafsystemet börjat byggas ut över stora sträckor. Centrum för insamlandet blev London och snart därefter började tidningarna i världen publicera väderkartor för nästföljande dag. Meteorologin var född och metoderna förfinades och så småningom togs datorerna till hjälp för att göra prognoser.
Emellertid finns det inga säkra prognoser p g a kompliciteten och vädrets ständiga föränderlighet. Antalet faktorer som styr är för många och dess inbördes styrkor för okända. Vi måste leva med detta och det skapar osäkerhet i framför allt jordbruket och sjöfarten. Varje aktör måste därför beakta risker och sannolikheter inför olika beslut. Vissa prog- noser kan vi inte kortsiktigt anpassa oss till, såsom stormar och orkaner eller häftiga regn, torkperioder etc. Dock kan vi långsiktigt anpassa oss t ex inom skogsbruket till att plantera mindre stormkänsliga träd eller skapa blandskogar med större tålighet mot skadeinsekter, torka m m. Inom jordbruket kan vi satsa resurser på att såväl avleda vatten som att samla upp det i bevattningsdammar. Således kan vi genom kloka investeringar minska effekterna av vädrets oförutsägbara härjningar och i förhållande till åker- och skogsmarkens stora värden och dagens teknik kan de preventiva åtgärdsinvesteringarna framstå som rätt blygsamma.
Mitt råd till markägarna är att börja fundera på vilka åtgärder som kan vidtas på den egna gården!
GEOPOLITIKEN
Första gången jag hörde talas om ”political or geopolitical risks” var i slutet av 1970-talet då jag arbetade på Internationella Handelskammaren (ICC) i Paris. Begreppet var inte nytt men jag hade inte stött på det under studierna i Lund. Det var ett viktigt analysinstrument för att undvika att göra investerin- gar i labila länder där det rådde risk för nationalise- ringar, politisk korruption eller statsomvälvningar. Då framstod större delen av Östeuropa som riskabel, liksom delar av Latinamerika inkl Kuba m fl länder.
I dag har dessa risker kommit närmare oss och gemene man behöver ta ställning till dem. Kriget i Ukraina påverkar oss i hög utsträckning rörande spannmåls- och virkespriser, energipriser m m.
För en tid sedan hade vi en mjölkgård på Gotland till salu och i ett samtal med en holländsk mjölkbonde nämnde jag detta och föreslog att familjen skulle åka och titta på den. Nej, sade holländaren direkt; det är för nära Ryssland för att vi ska lägga alla våra besparingar där. Plötsligt befann sig Skånegårdar i en geopolitisk verklighet som jag inte hade förutsett, men som föranleder behovet av en öppen attityd till händelser även i vår närhet.
De kraftiga uppgångarna på virkespriserna är ju en direkt följd av Ukrainakriget och den stoppade importen av virke från Ryssland. Detta trots att byggmarknaden i Sverige i stort sett havererat, vilket borde ha lett till sänkta virkespriser. Då Ukraina ska återuppbyggas kommer det att bli en stor virkesbrist och sannolikt ännu högre skogspriser.
De volatila spannmålspriserna är också en följd av osäkerheten i spannmålstransporter från Ukraina och det är svårt att bedöma hur priser ska säkras m m.
Lund i juni 2025
Dag Magnusson
Styrelseordförande, Civilekonom, Reg. mäklare
