Dag Magnusson reflecteert

Dit jaar is het 35 jaar geleden dat de markt voor land- en bosbouwgrond volledig werd geliberaliseerd. De prijstoetsing stopte in 1988 en de verwervingsvergunningen voor natuurlijke personen werden eind 1990 stopgezet. De wetgeving inzake verwerving werd na de Tweede Wereldoorlog ingevoerd en aanzienlijk aangescherpt met de prijstoetsing in 1979. De wetgeving vond haar basis, en vermeende legitimiteit, in het feit dat landbouwprijzen gereguleerd waren en tot stand kwamen in onderhandelingen tussen de staat en agrarische belanghebbenden. Houtprijzen waren vrij, maar bosbouwgronden vielen desondanks onder de Wet op de prijstoetsing.

Toen ik in 1981 Skånegårdar overnam, werden de wetten met grote voortvarendheid toegepast door de landbouwraden, die verbonden waren met de provinciale bestuursraden. Daar zaten landbouwkundigen en landbeheerders als staatsambtenaren elke aankoop te controleren en te beoordelen of de koper over de juiste opleiding beschikte, of het perceel wellicht aan een buurman verkocht moest worden om de opbrengst te verlagen, of dat de prijs binnen de door de staat vastgestelde normen voor de zogenaamde "rendementswaarde" viel. Wij, marktspelers, moesten ons in verschillende persoonlijke ontmoetingen met de landbouwraden bevinden, waar de koper en de makelaar onderdanig probeerden de besluitvormers te beïnvloeden om vergunningen te verlenen. Het was vernederend en het waren vooral de leden van de Centrumpartij en de sociaaldemocraten die in twijfelgevallen afwijzingen doordrukten.

Wij in Skånegårdar voerden campagne tegen de regelgeving en gingen tegen de afwijzingen in beroep bij hogere instanties. De staatsnormen voor prijsbepaling waren een grondwet, en die leerden we. We konden de berekeningsmethoden van de ambtenaren met zowel agrarische als economische kennis ter discussie stellen en wisten verschillende rechtszaken bij hogere instanties te winnen. Een ambtenaar van de Landbouwraad in Malmö durfde me zelfs te vragen waarom ik, met mijn financiële kennis, voor een eenvoudig makelaarsberoep kon kiezen!

Aan het begin van 1990/91 eindigde de vergunningsbeoordeling en werd de markt vrij. De vrije markt heeft zijn kracht bewezen door het feit dat de rationalisatie in de land- en bosbouw zeer snel van de grond kwam en nog nooit zo snel en succesvol was als na 1990. De ambtenaren van de provinciale besturen kregen andere taken, maar hadden ongetwijfeld een kwijnend bestaan ​​totdat we lid werden van de EU en nieuwe ondersteuningssystemen beheerders en toezicht vereisten. Ik heb echter vaak nagedacht over hoe deze ambtenaren hun situatie ervoeren na afloop van de beoordeling, toen ze zagen dat de markt functioneerde en dat de boerderijen na de verkoop uiteindelijk geschiktere gebruikers kregen dan degenen die door de Landbouwraad werden bevoordeeld, voornamelijk vanwege ruilverkaveling. Ik zou hen nu willen vragen: als er nog van deze prijsbeoordelaars in leven zijn, waarom hebben ze dan, met zo'n uitstekende opleiding, gekozen voor zo'n eenvoudige en onnodige carrière als ambtenaar?

RENTE EN DE RIKSBANK

Wij in de makelaardij lopen voorop in de marktrealiteit en velen van ons hebben betrouwbare emotionele indicatoren ontwikkeld. Dit stelt ons ook in staat om te beoordelen hoe de markt reageert op rentewijzigingen van de Riksbank. Zo verhoogde de Riksbank de beleidsrente in de zomer van 2008, vlak voor de grote crisis in oktober van dat jaar, en werd de rente in het voorjaar van 2015 verlaagd toen we constateerden dat de markt goed functioneerde, op het randje van oververhitting. Na de inflatieschok in 2022 werd de rente drastisch verhoogd en de verlagingen zijn uitgesteld en later dan nodig gekomen. De groei is negatief, huishoudens zijn voorzichtig en de werkloosheid is hoog. Normaal gesproken zou de huidige rente niet restrictief zijn, maar historisch gezien zelfs comfortabel.

Door echter jarenlang een negatieve beleidsrente te handhaven, heeft de Riksbank de waarde van reële activa/vastgoed tot duizelingwekkende hoogten opgedreven. Een gematigder rentebeleid, waarbij de rentetarieven één of twee procent boven de inflatie lagen, d.w.z. tussen de twee en drie procent in plaats van de vorige rentetarieven van 1-1,5 procent die golden in de periode 2015-2021, zou de sterke stijging van de vastgoedprijzen hebben tegengehouden, waardoor de vastgoedwaarden een piek zouden hebben bereikt van twee derde van de waarden die begin 2 golden.

Als gouverneur van de Riksbank stelt u het banksysteem bloot aan een enorm risico door deze ontwikkeling niet te zien, of door te bedenken dat het niet de taak van de Riksbank is om hiermee rekening te houden. Als de vastgoedprijzen ongeveer 30 procent lager waren geweest, zouden de schulden van degenen die de afgelopen jaren zijn gegroeid misschien iets meer dan de helft zijn geweest van wat ze nu zijn, en dan hadden we met een rente van drie tot vier procent een evenwichtige economie kunnen hebben.

Een van de grote economen in Lund was professor Knut Wicksell, die aan het begin van de 1900e eeuw het idee van de "natuurlijke rente" lanceerde. We hebben de nominale rente die een lener aan de kredietverstrekker betaalt, de reële rente (het verschil tussen de nominale rente en de inflatie), de beleidsrente of reporente die de Riksbank vaststelt en de natuurlijke rente (de reële rente die geldt als het grondstoffengebruik in de economie normaal is en naar verwachting in de toekomst normaal zal blijven). In de genoemde jaren 2015 tot en met 2021 hadden we een negatieve reële rente of een reële rente van nul. Dit heeft het evenwicht in de vastgoedeconomie verstoord!

Wat is dan het normale gebruik van hulpbronnen in de economie? Het is de interactie tussen arbeid, kapitaal en natuurlijke hulpbronnen die samen het bruto nationaal product vormen. Het doel is om te allen tijde een stabiele economische cyclus te hebben, en dit zou waarschijnlijk moeten overeenkomen met een bbp-groei van 1,5 tot XNUMX procent per jaar, waarbij de reële rente gelijk zou blijven?

De voorspelling aan het begin van het jaar was dat de rente in de loop van het lopende jaar geleidelijk zou worden verlaagd, maar toen kwam Trump aan de macht en creëerde hij onevenwichtigheden in de economie die juist leidden tot het risico van hogere rentes. Nu wachten we af wat er kort na het einde van het jaar met de tarieven zal gebeuren, en dit betekent dat de groei en investeringen vertragen terwijl we afwachten hoe de zaken zich ontwikkelen. De werkloosheid is hoog en ik denk dat de rente zal worden verlaagd om de investeringen en de economie te stimuleren. De kroon is sinds begin dit jaar met bijna 10 procent gestegen. Mijn inschatting is dat we tegen het einde van het jaar een marktrente van 2,75 tot XNUMX procent zullen hebben, een redelijk comfortabel niveau.

EU-BOSBOUWRICHTLIJN

Het bos staat centraal in onder andere het klimaatdebat en velen pleiten voor regelgeving en strengere eisen. De bosrichtlijn van de EU is opgesteld en doorgevoerd door politici uit Midden-Europa, zonder enige kennis van de bosomstandigheden in Zweden, Noorwegen en Finland. Oostenrijk stond aan onze kant in het debat, maar een EU-parlementariër verraadde hen en stemde voor de anti-productielijn. Het zal echter nog wel even duren voordat de nieuwe regels kunnen worden ingevoerd. Ze kunnen als volgt kort worden samengevat:

» Alle oerbossen zouden behouden moeten blijven voor vrije ontwikkeling. De definitie is echter onduidelijk.

» Hygge-vrije methoden moeten worden aangemerkt als de bosbouw van de toekomst.

» Kaalslag moet worden vermeden.

» Bodemverdichting en daarmee ongeschikte machines dienen te worden vermeden.

» Er wordt een compensatiesysteem ontwikkeld om landeigenaren te compenseren voor ecosysteemdiensten. Landeigenaren ontvangen ook een compensatie voor het opgeven van hun landgebruik of voor het herstellen van bos.

De Zweedse bosbouwsector heeft zich fel kritisch uitgelaten over de richtlijnen, net als veel landen met actieve landbouwproductie. Het onlangs gepresenteerde tussentijdse rapport van de Zweedse bosbouwcommissie getuigt van een ontnuchtering in de Zweedse bosbouw. ​​De commissie is benoemd door de regering en met de huidige meerderheid in de Rijksdag kunnen veel voorstellen waarschijnlijk worden geïmplementeerd. Er is echter een groot risico dat we bij de regeringswisseling in 2026 nieuwe voorstellen zullen zien voor strengere regelgeving en beperkingen op de manier waarop bosbouw moet worden bedreven. Het lijkt erop dat milieuactivisten en links op de lange termijn als overwinnaars uit de bus zullen komen.

De onderzoeker stelt voor om kapmeldingen te vereenvoudigen, ze sneller te laten goedkeuren en ze niet vatbaar te maken voor beroep door bijvoorbeeld de Zweedse Vereniging voor Natuurbehoud of onafhankelijke milieuactivisten. Bovendien zou de grondeigenaar een schadevergoeding moeten ontvangen als de kap wordt stopgezet, met een opslag van 25 procent van de marktwaarde. Dat klinkt goed, maar laten we eens kijken naar de gevolgen hiervan op de lange termijn.

De bosbouw zou waarschijnlijk afnemen, ten koste van de zagerij- en papierindustrie. Dit kan op korte termijn leiden tot hogere vestigingsprijzen voor boseigenaren, maar op lange termijn verarmt het de bosbouwsector en de investeringsprikkels om de sector en de productiviteit te ontwikkelen, ten koste van boseigenaren.

De marktwaarde van het bos zou moeten overeenkomen met de waarde ervan bij verkoop, maar momenteel zijn de houtprijzen zo hoog dat houtkap in principe net zoveel netto-inkomsten oplevert als volgroeid bos. Daarom zou er ook compensatie moeten worden ontvangen voor het verlies aan toekomstige inkomsten op het land.

Een boseigenaar krijgt geen kapvergunning voor bijvoorbeeld 10 ha en 4 m³sk en ontvangt een schadevergoeding van SEK 000 miljoen + 3,2 procent, oftewel SEK 25 miljoen. De gedupeerde kan ervoor kiezen om het hout in het compensatiefonds te storten of er belasting over te heffen. Omdat er een kapwens was, kan de gedupeerde ervoor kiezen om belasting te heffen of de rente over een langere periode te dekken via deposito's op de bosrekening.

“Toekomstige generaties zullen de verliezers zijn”

Na 10 jaar is het inkomen opgebruikt en zijn de 10 hectare niet langer productief voor de eigenaar. Toekomstige generaties missen de groei en over 60 jaar is dat gebied nog steeds waardeloos, in tegenstelling tot wanneer het na de oorspronkelijk geplande kap opnieuw was aangeplant. Het zou dan, naar huidige maatstaven, minstens 3,2 miljoen Zweedse kronen waard zijn geweest. De compensatie wordt betaald op basis van de waarde van het bos + 25 procent, maar niet voor toekomstige groei. Toekomstige generaties zullen de verliezers zijn en de waarde van het onproductieve land zal niet toenemen.

Als de boseigenaar ervoor kiest om vervangend bos aan te schaffen, en dit een algemene trend wordt, zal de vraag toenemen en de grond- en bosprijzen opdrijven. Bovendien kan er sprake zijn van lange afstanden en dus verminderde rationaliteit, gebaseerd op dezelfde argumenten die ten grondslag liggen aan de huidige eis om rationalisatiecertificaten te verkrijgen.

Globaal geloof ik dat de compensatie aan de boseigenaar betaald moet worden in de vorm van een bedrag dat overeenkomt met de netto kap van het bos + 25 procent en daarna met een jaarlijks bedrag dat overeenkomt met de groei van m³sk. x Een gemiddelde netto opbrengst over langere tijd, momenteel ongeveer 500 Zweedse kronen. Dat zou neerkomen op 3 tot 000 Zweedse kronen per hectare per jaar, afhankelijk van de kwaliteit.

WEER

Op 14 november 1854, midden in de Krimoorlog, werd de Zwarte Zee getroffen door een verschrikkelijke storm die de Britse en Franse vloten min of meer wegvaagde. Een paar dagen later hoorden mensen dat er een soortgelijke storm in de Middellandse Zee was geweest en begonnen ze zich af te vragen of het misschien dezelfde storm was geweest. Dit bracht het idee op gang om gegevens over het weer in verschillende delen van de wereld te verzamelen en voorspellingen te maken op basis van wind, luchtdruk, enz. Deze verzameling werd mogelijk toen het telegraafsysteem zich over grote afstanden begon uit te breiden. Het centrum voor de verzameling werd Londen en kort daarna begonnen kranten over de hele wereld weerkaarten voor de volgende dag te publiceren. De meteorologie was geboren en de methoden werden verfijnd en uiteindelijk werden computers gebruikt om voorspellingen te doen.

Er zijn echter geen betrouwbare voorspellingen vanwege de complexiteit en constante variabiliteit van het weer. Het aantal factoren dat van invloed is, is te talrijk en hun wederzijdse krachten te onbekend. We moeten hiermee leven en het creëert onzekerheid, met name in de landbouw en de scheepvaart. Elke actor moet daarom risico's en waarschijnlijkheden afwegen voordat hij verschillende beslissingen neemt. We kunnen ons op de korte termijn niet aanpassen aan bepaalde voorspellingen, zoals stormen en orkanen of hevige regenval, droogteperiodes, enz. We kunnen ons echter op de lange termijn wel aanpassen, bijvoorbeeld in de bosbouw, door minder stormgevoelige bomen te planten of gemengde bossen aan te leggen met een grotere weerstand tegen insectenplagen, droogte, enz. In de landbouw kunnen we investeren in zowel het afleiden van water als het opvangen ervan in irrigatiedammen. Zo kunnen we door verstandige investeringen de gevolgen van de onvoorspelbare verwoestingen van het weer verminderen en, gezien de grote waarde van landbouw- en bosgrond en de huidige technologie, lijken de investeringen in preventieve maatregelen misschien vrij bescheiden.

Mijn advies aan landeigenaren is om alvast na te denken over welke maatregelen ze op hun eigen boerderij kunnen nemen!

GEOPOLITIEK

De eerste keer dat ik van "politieke of geopolitieke risico's" hoorde, was eind jaren zeventig, toen ik werkte bij de Internationale Kamer van Koophandel (ICC) in Parijs. Het concept was niet nieuw, maar ik was er tijdens mijn studie in Lund nog niet mee in aanraking gekomen. Het was een belangrijk analytisch instrument om investeringen te vermijden in instabiele landen waar het risico bestond op nationalisatie, politieke corruptie of staatsverval. In die tijd leek het grootste deel van Oost-Europa riskant, net als delen van Latijns-Amerika, waaronder Cuba en andere landen.

Deze risico's zijn nu dichterbij gekomen en gewone mensen moeten er iets aan doen. De oorlog in Oekraïne heeft grote gevolgen voor ons, met name wat betreft graan- en houtprijzen, energieprijzen, enzovoort.

Een tijdje geleden hadden we een melkveebedrijf op Gotland te koop staan. In een gesprek met een Nederlandse melkveehouder bracht ik dit ter sprake en stelde voor dat de familie er eens naar zou gaan kijken. Nee, zei de Nederlander meteen; het ligt te dicht bij Rusland om al ons spaargeld daar te stoppen. Plotseling bevond Skånegårdar zich in een geopolitieke realiteit die ik niet had voorzien, maar die de noodzaak van een open houding ten opzichte van de gebeurtenissen, zelfs in onze omgeving, oproept.

De sterk gestegen houtprijzen zijn een direct gevolg van de oorlog in Oekraïne en de stopgezette houtimport uit Rusland. Dit ondanks het feit dat de bouwmarkt in Zweden grotendeels is ingestort, wat tot lagere houtprijzen had moeten leiden. Naarmate Oekraïne wordt herbouwd, zal er een groot houttekort ontstaan ​​en waarschijnlijk zelfs hogere houtprijzen.

De schommelende graanprijzen zijn ook een gevolg van de onzekerheid rondom het graantransport vanuit Oekraïne. Het is lastig in te schatten hoe prijzen etc. afgedekt moeten worden.

Lund in juni 2025

Dag Magnusson

Voorzitter van de Raad van Bestuur, Master of Business Administration, Reg. makreel